6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk yoluna başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava yoluna başvurulmadan önce arabulucuya müracaatla çözüme kavuşturulması zorunluluk haline gelmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların arabulucu huzurunda dostane çözüm yöntemleriyle ele alınması ve böylece tarafların uzun sürebilecek olan dava sürecinden ve yargılama masraflarından kurtulmalarının sağlanması amaçlanmaktadır.
Bilindiği üzere hukukumuzda kiraya veren, kiracısına karşı doğrudan icra dairesine müracaat ederek kiralanan yerin tahliyesini ve/veya kira alacağının tahsilini de sağlayabilmektedir. İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. hükümlerde yer alan bu prosedüre müracaat edilmesi halinde arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu prosedür kapsamında gerçekleşecek itirazın kaldırılması davası ve tahliye taleplerinde de arabulucuya müracaat zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla dava yoluyla kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulması için arabulucuya müracaat bir zorunluluk iken icra yoluna başvurulması halinde bu zorunluluk bulunmamaktadır. Kiracı ya da kiraya veren arabulucuya başvurmadan dava açmış olursa dava, dava şartı yokluğundan reddedilecektir.
Kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkisinden doğan alacak davaları ve tüm uyuşmazlıklar için arabulucuya müracaat edilmesi, bu konularda açılacak davalardan önce kanun tarafından düzenlenmiş bir zorunluluktur. Kira sözleşmesi ile sözleşme taraflarının bu zorunluluğu ortadan kaldırabilmeleri mümkün değildir. Arabuluculuk Kanunu’ndaki bu düzenleme emredici niteliktedir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan ihtilaflarda arabulucuya başvuru süreci diğer uyuşmazlıkların arabulucu nezdinde çözüme kavuşturulabilmesi için gerçekleştirilmesi gereken süreçle aynıdır.
Kiracı ya da kiraya veren, her yargı çevresinde bulunan arabuluculuk bürosuna müracaat ederek talebini, sözleşme taraflarını içeren bir müracaatla başvuracaktır. Bu başvuru ardından görevlendirilmiş arabulucunun belirlediği gün, saat ve yerde kiracı ve kiraya verenin arabulucu huzurunda bir araya gelmesi ve aralarındaki uyuşmazlığı çözüme kavuşturması için müzakere sürecinin gerçekleşmesi gerekir. Bu müzakere neticesinde olumlu ya da olumsuz bir sonucun ortaya çıkması mümkündür.
Madde 18/B f. 2 uyarınca arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesinin taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların kira sözleşmesinin çözüme kavuşturulması aşamasında korunması amaçlanmaktadır.
Taraflar anlaşmış olsalar da olmasalar da arabulucunun katılımıyla bir belge hazırlayacaklardır. Tarafların kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkla ilgili anlaşmaya varmaları halinde bu anlaşma belgesiyle arabulucunun görev yaptığı sulh hukuk mahkemesine müracaat edilir. Sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle taraflar icra dairesinden anlaşmanın şartlarının yerine getirilmesini sağlayabilirler.
Sulh hukuk mahkemesi icra edilebilirlik şerhine ilişkin yapacağı incelemeyi 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18 hükmüne göre gerçekleştirecektir.
Kiralanan taşınmazlarla ilgili zorunlu arabuluculuk prosedürü 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar açılacak davalarda doğrudan sulh hukuk mahkemesinde davanın açılması mümkündür.